Quale idea delle città e dello sviluppo urbano hanno le persone che, da Nord a Sud, governano questo Paese? Dai grandi centri ai piccoli comuni, imprenditori e fondi speculativi avanzano ormai senza freni: sfruttano la disattenzione – se non la complicità – delle amministrazioni locali che, ritirandosi e lasciando campo libero, finiscono per promuovere gli interessi privati più di quelli generali. Che tutto questo sia condiviso dalla politica o frutto di una subalternità poco cambia almeno nella sostanza: gli spazi veramente pubblici come le piazze, i parchi e le biblioteche stanno sparendo dai quartieri mentre aumentano le speculazioni edilizie che portano quintali di cemento, motivati con prospettive di ricchezza e benessere. Eppure nei territori servirebbero soprattutto servizi. Di questo si è parlato durante la seconda conferenza urbanistica organizzata sabato mattina al Caffè Letterario di Via Ostiense, a Roma, da parte dei comitati e dai cittadini che si sono schierati apertamente contro il nuovo progetto di riqualificazione degli ex Mercati Generali proposto dal fondo statunitense Hines. Una storia che è diventata a suo modo simbolo delle dinamiche economiche e delle trasformazioni urbane in atto nelle città italiane.

Ex Mercati Generali: a che punto eravamo

La storia degli ex Mercati Generali, che abbiamo raccontato a febbraio, da queste parti scalda gli animi e il dibattito. Tra luglio e novembre è stato stilato un accordo tra il Comune e Hines per realizzare un’imponente struttura con diversi edifici che ospiteranno una residenza universitaria da 2.000 posti letto (alcuni con canoni a oltre 1.000 euro, altri con prezzi calmierati), oltre a uffici e spazi culturali, con più 2.500 parcheggi interrati, per una concessione da 165 mila euro l’anno per 60 anni in una vasta area oggi dismessa ma estesa su 8,5 ettari, dove nel frattempo si è formata una zona umida tra pioppi bianchi, cannucce palustri e salici. Lo studentato sarebbe attivo per 10 mesi l’anno (l’Università di Roma Tre non è troppo distante) e nella finestra estiva si trasformerebbe in struttura ricettiva per turisti. Il 26 marzo, dopo una consultazione pubblica a puntate che associazioni e residenti considerano tardiva, è emersa una memoria di Giunta con qualche modifica al progetto, tra cui la parziale delocalizzazione dei parcheggi, la valorizzazione delle aree verdi e la richiesta di destinare la mediateca a centro polifunzionale verticale. «È un cerotto, si parla solo di piccoli interventi ma si sono preoccupati di scrivere che “ogni modifica non deve assumere carattere sostanziale in base alla convenzione sottoscritta”. La stessa convenzione che noi chiediamo di revocare. Quindi di che parliamo?», è la denuncia di Gaia Migliorini, studentessa fuori sede che si è appassionata a questa vicenda. «Hines guadagna 32 milioni l’anno da questo progetto, il comune 166 mila euro. E i cittadini? Molto poco», ha proseguito Gaia. «Di tutto lo spazio che c’è, rimane gratuitamente disponibile appena il 6% dell’intera area e parliamo di vialetti scialbi con delle panchine. Nel progetto c’è scritto che 23.664 metri quadri sono dedicati a cultura e tempo libero, ma se si guarda nel dettaglio sono spazi per le startup innovative, per la palestra e per gli spettacoli a pagamento. Lo studentato è una gallina dalle uova d’oro, occuperà 7 dei 10 edifici e avrà canoni inaccessibili. Penso a me: a giugno, prima di fare la sessione, dovrei fare i bagagli e andarmene perché servono le camere per l’albergo. E dopo 10 anni il fondo sarà libero di trasformare l’edificio in una vera struttura ricettiva, insomma un albergo per turisti a breve e medio termine con buona pace degli studenti».

Nonna Roma: «Un pezzo sempre più esteso di popolazione non riesce più ad accedere dell’acquisto, vedendo gli affitti diventare sempre più insostenibili»

Allargando lo sguardo oltre il singolo caso, cittadini, residenti ed esperti hanno condiviso l’idea che sarebbe in atto «una triangolazione perversa» tra il potere finanziario, l’urbanistica semplificata che lo attrae e un ruolo pubblico gregario anziché di regia. Mentre studentati e strutture ricettive proliferano, l’emergenza abitativa in città come Roma continua ad allarmare al punto che persino i quartieri una volta considerati “popolari” adesso accolgono perlopiù i turisti e chi fa parte delle fasce abbienti, alzando le barriere economiche per tutti gli altri. Sara Fiordaliso di Nonna Roma ha ricordato come un pezzo sempre più esteso di popolazione «non riesca più ad accedere al mercato dell’acquisto degli immobili, vedendo gli affitti diventare sempre più insostenibili». A Roma ci sono infatti oltre 114 mila nuclei in condizione di fragilità abitativa, 22 mila famiglie in emergenza e quasi 17 mila in attesa di un alloggio popolare pur avendone diritto. La domanda di affitti in crescita alza la pressione sui prezzi e, di conseguenza, l’accesso diventa sempre più selettivo. Solo in riferimento al quartiere Ostiense, quello degli ex mercati, risulterebbero affittabili una settantina di appartamenti a 2.000 euro circa al mese. I B&B sono invece più di mille (1.053).

Occhi sulla città: «Studentati, ambienti in co-living e residence di lusso portano verso l’alto i costi dell’affitto e aggravano l’emergenza abitativa»

Le esigenze del turismo stanno progressivamente soppiantando i bisogni delle comunità. Secondo Edoardo, Chiara e Lucia del gruppo Occhi sulla città gli studentati, gli ambienti in co-living e i residence di lusso sono diventati attrattivi perché permettono investimenti stabili e a basso rischio. Non a caso, nelle grandi città è previsto un aumento di queste strutture del 70% nei prossimi 5 anni e gli studentati privati a Roma oggi rappresentano il 30% dell’offerta abitativa totale. «Sono indicatori della trasformazione del mercato immobiliare italiano perché ci parlano di dipendenza delle amministrazioni verso i capitali privati e di perdita del controllo pubblico sulla pianificazione urbana», ha spiegato Chiara. «Portano verso l’alto i costi dell’affitto, aggravano l’emergenza abitativa, standardizzano dal punto di vista estetico con edifici anche di valenza storica trasformati in unità simili e massimizzano la rendita per metro quadro visto che l’unità di misura ormai è il letto». A Roma i prezzi degli affitti per una stanza si aggirano sui 17-18 euro al metro quadro. Negli studentati siamo tra i 40 e i 60. Dalla mappatura effettuata dal gruppo, nella Capitale ne sono sorti 25 di cui ben 12 co-finanziati dal Pnrr con 2.700 posti letto e la previsione di altri 5.000 nei prossimi anni.

Carte in Regola: «L’amministrazione dovrebbe mettere al centro le persone»

Per l’architetto Alberto De Luca le tendenze recenti certificano il passaggio dalla negoziazione (tra soggetti pubblici) alla mediazione, così i soggetti privati finiscono per sostituirsi all’amministrazione in virtù di un compromesso commerciale. «Dalla mediazione poi si passa poi al caos, tanto che vediamo ormai opere pubbliche realizzate senza l’opportuna vigilanza degli organi preposti». Per Paolo Berdini, urbanista ed ex assessore nella giunta Raggi, «la deregolamentazione e la semplificazione a favore del privato hanno portato allo sconquasso». Storicamente, a suo dire, tutto sarebbe cominciato con la legge voluta dal ministro Prandini nel 1991: «Ha dato al privato la facoltà di definire le aree dove intervenire. Ora siamo arrivati al decreto Scampia, che dice che le periferie sono una questione di ordine pubblico. Quindi, ora l’urbanistica serve per reprimere. È un disegno scellerato, ma lucidissimo». Con la scusa del degrado e della rigenerazione urbana, il privato compra a basso costo proponendosi anche come benefattore per l’interesse pubblico. «Noi invece pensiamo che debba occuparsene l’amministrazione, mettendo al centro le persone e non la rendita», il pensiero di Anna Maria Bianchi, presidente dell’associazione Carte in Regola.

Immagine di copertina Ex Mercati Generali