«Quando parliamo di emergenza abitativa parliamo in realtà di situazioni molto diverse tra loro. C’è la condizione estrema delle persone senza dimora, ma c’è anche una fascia crescente di famiglie che vive in equilibrio precario: nuclei che riescono a pagare l’affitto solo con grande fatica e che possono entrare in crisi per una spesa imprevista, una riduzione del reddito o un ritardo nei pagamenti». Abbiamo chiesto quali sono le caratteristiche principali dell’emergenza abitativa nella Capitale e le misure in atto per fronteggiarle a Enrico Puccini, architetto e ricercatore esperto di politiche abitative. «Accanto a questa domanda esplicita», prosegue l’esperto c’è poi una domanda potenziale, spesso invisibile: giovani coppie, lavoratori stranieri, anziani soli, studenti fuori sede, lavoratori discontinui. Sono persone che non sempre rientrano nelle categorie tradizionali del disagio abitativo, ma che di fatto, con gli attuali prezzi di Roma, sono escluse dall’accesso alla casa. E con la crescita del costo degli affitti questa fascia rischia di allargarsi ulteriormente».

Quante sono a Roma le famiglie in attesa di una casa e le case popolari?
«Secondo i dati di Roma Capitale, le famiglie in attesa sono circa 17mila, mentre gli alloggi di edilizia residenziale pubblica a Roma sono circa 70mila. È ancora un patrimonio consistente, ma il vero problema è il tasso di ricambio. Il Comune assegna mediamente 350 alloggi l’anno: significa circa lo 0,5% dell’intero patrimonio. È un tasso molto basso, dovuto a diversi fattori: la scarsità di nuove costruzioni, la mancanza di politiche post-assegnazione, il blocco dell’ascensore sociale e, in alcuni casi, anche l’abusivismo, che sottrae alloggi alla disponibilità collettiva. Di fatto, molti alloggi pubblici finiscono per trasmettersi da una generazione all’altra per persistenza dei requisiti. Il recente acquisto di mille alloggi Enasarco da parte del Comune rappresenta certamente uno sforzo importante. Ma va ricordato che ogni anno circa mille nuovi nuclei fanno domanda di casa popolare. Questo significa che anche una misura straordinaria, se non inserita in una strategia più ampia, rischia di non essere risolutiva».

Come funziona la graduatoria?
«Il primo criterio è il reddito. Il limite massimo per accedere alla casa popolare è di circa 24 mila euro annui. A questo si aggiunge un sistema di punteggi legato ad altre condizioni di fragilità: presenza di disabilità, numero dei figli, disagio abitativo, sfratto, condizioni sociali e familiari. Tuttavia, è più corretto parlare di graduatorie, al plurale, perché il sistema è articolato in quattro classi di assegnazione che mettono in relazione la composizione del nucleo familiare con la dimensione dell’alloggio disponibile. La prima classe riguarda gli alloggi fino a 45 metri quadrati, destinati a nuclei composti da una sola persona. La seconda, tra 45 e 60 metri quadrati, riguarda nuclei di due o tre persone. La terza, tra 60 e 75 metri quadrati, è pensata per nuclei di quattro persone. Infine, gli alloggi oltre i 75 metri quadrati sono riservati a famiglie di cinque o più componenti. Il problema, però, è che questo sistema oggi non funziona più bene».

Per quali ragioni?
«Il problema è il disallineamento tra il patrimonio pubblico disponibile e la domanda abitativa attuale. Molte delle persone collocate nelle prime posizioni delle graduatorie appartengono a nuclei di una o due persone. Ma gli alloggi piccoli, sotto i 45 o 60 metri quadrati, sono molto rari nel patrimonio pubblico, che storicamente è stato progettato per famiglie più numerose. Il risultato è paradossale: anche chi ha un punteggio alto può restare a lungo senza assegnazione, semplicemente perché non esiste un alloggio compatibile con la sua classe. Questo ci dice che il patrimonio pubblico non è solo insufficiente: è anche in parte inadeguato rispetto alla nuova composizione sociale della domanda. Nel 2014, insieme al Dipartimento di progettazione della Sapienza, studiammo l’ipotesi del frazionamento di una parte degli alloggi comunali più grandi. Da quello studio emerse che, intervenendo su circa 24mila alloggi di Roma Capitale, si sarebbero potuti ricavare fino a 1.200 appartamenti aggiuntivi. Sarebbe un modo per aumentare lo stock e, allo stesso tempo, renderlo più coerente con i bisogni attuali. Bisognerebbe inoltre ragionare su soluzioni di cohousing e su politiche specifiche per anziani soli, persone fragili e nuclei monocomponente. A Corviale, per esempio, su circa 1.200 alloggi ci sono circa 300 anziani soli che vivono in case molto grandi, spesso con costi di gestione elevati. Infine, andrebbero riviste anche le classi di assegnazione. Un alloggio di 75 metri quadrati per cinque persone è inadeguato, così come lo sono le altre classi. Con una modifica della normativa regionale si potrebbe rendere più efficace l’incontro tra domanda e offerta di alloggi pubblici».

E nel mercato privato degli affitti, qual è la situazione?
«Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, a Roma gli appartamenti in affitto sono poco più di 180mila, con circa 50mila nuovi contratti stipulati ogni anno. Questo significa che esiste un tasso di ricambio intorno al 28%, enormemente superiore a quello del patrimonio pubblico che, come dicevamo, è intorno allo 0,5%. Il confronto tra questi due numeri è molto utile: da una parte abbiamo un mercato privato estremamente dinamico, forse persino troppo instabile; dall’altra un patrimonio pubblico quasi immobile. Dentro questo squilibrio si leggono molte delle distorsioni attuali del sistema abitativo romano».

Negli ultimi anni si è accentuato il divario tra redditi e costo degli affitti. Cos’è successo?
«Roma ha un mercato dell’affitto strutturalmente piccolo. Su circa 1,4 milioni di abitazioni, solo poco più di 180mila risultano locate. È un’anomalia rispetto ad altre capitali europee, dove lo stock in locazione è molto più ampio. Questo rende il mercato romano selettivo, compresso e poco accessibile. Inoltre non esiste un solo mercato dell’affitto. A Roma convivono almeno tre mercati diversi. Il primo è quello della locazione temporanea e dinamica: Roma è Capitale, sede di ministeri, organismi nazionali e internazionali, università, grandi funzioni pubbliche e private. Attira quindi lavoratori temporanei, professionisti, studenti e figure ad alta mobilità. Il secondo è l’affitto di necessità: riguarda lavoratori e famiglie che non possono acquistare casa e che hanno bisogno di vivere in città per lavorare, studiare o accedere ai servizi. È il segmento più fragile. Il terzo è quello delle locazioni turistiche, che aumenta la competizione per gli alloggi disponibili e incide su rialzo dei prezzi. In questa competizione, a perdere è sempre l’affitto di necessità. I meccanismi espulsivi sono evidenti: secondo l’indagine Telco, basata sulle celle telefoniche, ogni giorno circa 420mila pendolari entrano a Roma per lavorare, prevalentemente dai comuni della prima e seconda fascia metropolitana. Questo ci dice che la questione abitativa non riguarda solo la casa: riguarda il trasporto, il mercato del lavoro, l’economia regionale e il modello di sviluppo urbano. Per questo la priorità dovrebbe essere ampliare il mercato delle locazioni accessibili. Un’opportunità esiste: secondo l’Agenzia delle Entrate, a Roma ci sono circa 94mila abitazioni private senza alcun uso rilevato. È su questo patrimonio che dovrebbe concentrarsi la futura Agenzia sociale per l’abitare di Roma Capitale, attraverso incentivi, garanzie e strumenti capaci di riportare sul mercato una parte dello stock oggi inutilizzato».

Quindi si tratta soprattutto di una crisi degli affitti?
«Sì. A Roma la crisi abitativa è soprattutto una crisi degli affitti. Negli ultimi anni la situazione è peggiorata per più ragioni: la crescita dei canoni, la riduzione del potere d’acquisto, la scarsità di offerta accessibile e la mancanza di investimenti strutturali nel settore pubblico. Gli ultimi grandi programmi di costruzione di edilizia pubblica si sono conclusi più di 30 anni fa. A questo si aggiunge il venir meno di strumenti che, pur non risolvendo il problema, aiutavano molte famiglie a non scivolare verso lo sfratto. Penso in particolare al Fondo nazionale per l’affitto previsto dalla legge 431/1998, che è stato cancellato, e al contributo per la morosità incolpevole, oggi fortemente ridimensionato. Roma Capitale ha attivato la delibera 185 e ha rifinanziato con risorse locali il contributo di sostegno alla locazione. Ma senza una politica nazionale stabile, gli enti locali hanno margini di intervento limitati».

Nell’ultima legislatura Roma Capitale ha varato il Piano Strategico per il diritto all’abitare 2023-2026. Di che si tratta esattamente?
«Per la prima volta Roma Capitale si è dotata di un piano strategico pluriennale sul diritto all’abitare. Questo, di per sé, è un passaggio importante. Un elemento positivo è anche il metodo con cui il Piano è stato costruito: attraverso un confronto con diversi soggetti sociali, dai sindacati degli inquilini ai movimenti per la casa, fino alle organizzazioni cattoliche e laiche impegnate sul territorio. In realtà il Piano raccoglie una lunga elaborazione maturata negli anni dentro la città, in cui molte posizioni si sono progressivamente avvicinate. L’Amministrazione ha avuto il merito di far propria questa elaborazione e di tradurla in un documento di programmazione. Il Piano prevede diverse linee di intervento: l’acquisto di nuovi alloggi, il rafforzamento dei programmi per il superamento delle occupazioni, l’istituzione di un Osservatorio sulla condizione abitativa e la creazione di un’Agenzia sociale per l’abitare, entrambi attualmente in fase di co-progettazione. L’obiettivo dichiarato è arrivare all’assegnazione di un alloggio a circa 3mila nuclei familiari in condizione di particolare fragilità entro il 2026. È un obiettivo significativo, anche se va collocato dentro una domanda molto più ampia e dentro un sistema abitativo che ha accumulato ritardi strutturali per decenni».

E come stanno andando le cose?
«Come dicevamo l’Osservatorio e l’Agenzia, che a mio avviso dovrebbero essere due strumenti da utilizzare in parallelo uno mirato ad analizzare il mercato abitativo e l’altro a intervenire direttamente, sono stati recentemente costituiti ma diverranno operativi in autunno. Sul fronte degli acquisti, Roma Capitale ha fatto un investimento rilevante: circa 200 milioni di euro per 1.500 alloggi. È una scelta in controtendenza rispetto al passato, perché negli ultimi decenni il patrimonio pubblico è stato più spesso venduto che ampliato. Il tema delle alienazioni, del resto, viene da lontano: deriva da una stagione normativa iniziata negli anni Novanta, pensata in un contesto storico completamente diverso. Oggi, però, siamo in una fase in cui la priorità dovrebbe essere ricostruire una capacità pubblica di intervento, non ridurla ulteriormente. Anche per questo trovo problematico che l’attuale Piano Casa nazionale torni a proporre la vendita di patrimonio pubblico».

E sul fronte delle occupazioni?
«Roma aveva più di 30 edifici occupati a scopo abitativo, con oltre 2mila nuclei familiari coinvolti. In diversi casi si sono trovate soluzioni, mentre in altri la situazione è ancora aperta o si è complicata. Il caso di Spin Time è emblematico. Non riguarda solo le oltre 150 famiglie che vi abitano, ma anche il ruolo che quell’esperienza ha avuto nella città: un luogo di accoglienza, scambio, mutualismo, produzione culturale e ibridazione sociale. Purtroppo si è arrivati a un contenzioso giudiziario, con una condanna al risarcimento e al pagamento di un canone alla proprietà. Non so se ci siano ancora margini di trattativa, ma disperdere quell’esperienza sarebbe una perdita per tutta la città. Più in generale, il superamento delle occupazioni è uno dei nodi più delicati della politica abitativa romana. Non basta liberare gli immobili: bisogna costruire soluzioni credibili per le famiglie coinvolte e, allo stesso tempo, evitare che si producano nuove emergenze. È un lavoro complesso, che richiede mediazione, risorse e una conoscenza molto precisa delle situazioni».

L’acquisto degli alloggi Enasarco ha generato molte discussioni. Come lo valuta?
«L’acquisto di mille alloggi della Fondazione Enasarco è sicuramente un’operazione rilevante. Permette a Roma Capitale di incrementare il patrimonio disponibile e, almeno nelle intenzioni iniziali, di far scorrere le graduatorie dell’edilizia residenziale pubblica. Al tempo stesso, l’operazione ha prodotto una forte opposizione da parte degli attuali abitanti. Da quanto risulta, la soluzione potrebbe essere quella di destinare parte degli alloggi a bandi speciali e solo una quota minoritaria ai nuclei già presenti in graduatoria. La situazione, però, è ancora in evoluzione. Questo caso dimostra bene quanto il tema dell’abitare sia complesso. Anche una misura apparentemente positiva, come l’acquisto di nuovi alloggi, può generare conflitti se non viene accompagnata da un’analisi preventiva molto accurata: chi abita già quegli immobili? Quali redditi ha? Quali tutele? Quale impatto produce l’intervento sulle graduatorie? Quale equilibrio si crea tra vecchi abitanti e nuova domanda sociale? Per questo continuo a pensare che il primo strumento da costruire dovrebbe essere un Osservatorio sull’abitare. Non come struttura burocratica, ma come luogo di analisi, valutazione e previsione. Abbiamo bisogno di capire meglio una realtà dinamica, che cambia rapidamente e che non può essere governata solo con risposte emergenziali. Investire in conoscenza non è uno spreco di risorse pubbliche. Al contrario, può aiutare a evitare errori, indirizzare meglio gli investimenti e rendere più efficaci le politiche. Oggi, con l’aumento delle capacità di calcolo, l’integrazione delle banche dati e l’intelligenza artificiale, potremmo costruire scenari previsionali molto più accurati. Strumenti che oggi vengono usati soprattutto in ambito speculativo potrebbero e dovrebbero essere applicati anche alle politiche sociali e urbane».

Che ruolo hanno le organizzazioni civiche e del Terzo settore nel contrasto alla crisi abitativa?
«Hanno un ruolo fondamentale, anche se difficile da misurare. Una parte importante degli interventi avviene infatti in modo informale: aiuti economici, mediazioni con i proprietari, ricerca di soluzioni temporanee, accompagnamento ai servizi, sostegno nei momenti di crisi. I movimenti per il diritto all’abitare, fino a qualche anno fa, gestivano occupazioni di immobili dismessi che davano risposta a migliaia di famiglie. Oggi siamo in una fase diversa. La normativa è cambiata, le pene sono più severe e le occupazioni non rappresentano più uno strumento praticabile di risposta al disagio abitativo. Si sta cercando, piuttosto, di risolvere le situazioni storiche ancora aperte. Il Terzo settore più strutturato svolge invece un lavoro quotidiano e capillare. Penso alla Caritas, con la rete delle parrocchie cittadine, ma anche alle tante associazioni laiche, agli sportelli sociali, ai sindacati degli inquilini, alle reti mutualistiche. Sono soggetti che spesso intercettano il disagio prima delle istituzioni e costruiscono soluzioni caso per caso. Senza questa rete civica e sociale, la situazione sarebbe molto più grave. Però non possiamo pensare che il Terzo settore sostituisca la politica pubblica. Può integrare, accompagnare, sperimentare, intercettare bisogni, ma la crisi abitativa richiede una regia pubblica forte, risorse stabili e strumenti strutturali».

Foto Metro Centric Flickr